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不服来辩! 纵观南京历史:调整不超2年下跌不超10%!

时间:2016-10-19 03:18 分类:沙龙365 作者:记录片天堂(www.jiluniwo.cn)

还是熟悉的配方,熟悉的味道。几年一轮回,中国式地产调控又来了。

但纵观历年楼市调控,历史总是惊人的相似:周期不超2年,房价跌幅不超10%!南京亦是如此。

15天内全国楼市调控升级 南京市场监管动真格

10月的楼市短短15天里,调控接连登场,目前已升级细化到了“3.0”模式。

调控1.0:22城调控,真降温了

没有一点点防备,这个十一黄金周被各地出台的楼市调控政策“霸屏”了,包括北京、上海、广州、深圳、南京、合肥、厦门、苏州、无锡等多个一二三线城市在内。从政策内容看,除北京、深圳、合肥、苏州、东莞等城市限购限贷、限价较为严厉外,此轮收紧性政策密集出台,将降低四季度房地产市场温度。

不服来辩! 纵观南京历史:调整不超2年下跌不超10%!

仅10月3日到9日期间,受调控影响,北京、上海、杭州、武汉、南京、无锡、青岛、温州、苏州均出现成交量下滑,北京、上海更是量价齐跌。

以南京为例,“十一新政”让南京楼市限购、限贷同时加码。不少购房者一夜失去买房资格、开发商蓄客缩水、销量下跌、日光盘难现……

调控2.0:央行放出“强化信贷管理”大杀器

各地调控几天狂风暴雨之后,央行还是在10月12日放出了另一个大杀器——要求各商业银行理性对待楼市,加强信贷结构调整,强化住房信贷管理,控制好相关贷款风险。但细则落地,可能要“慢半拍”。

回顾9月,按揭贷增速依然很快,10个房价上涨过快的城市按揭贷占总按揭贷款的40%。这么热的楼市不仅让楼市供需失衡,也让哪些原本属于实体经济的流动性过度集中房地产市场,给金融的稳定和安全带来风险隐患,这也是银行限贷的原因。

调控3.0:市场整顿,监管动真格了

不少城市为了促进市场健康发展,监管方面更为严厉,例如深圳10月4日出台号称“史上最严”的“深八条”,13日对新房开发商和二手房中介进行突击检查。这场检查,有网友爆料称突击检查现场,“凡是有字的地方都在拍照,之前的认购书什么的文件一张一张检查,有的项目查完电脑都被直接抱走了”。

而南京,盈丰娱乐,市房管局先后两次查处了多家开发商和中介涉嫌违规的行为。查处内容主要是对符合条件但未申请销售许可、在申领销售许可前违规“变相认购”、销售现场公示不规范、中介公司代理出租公租房和廉租房等违规行为,进行了现场核查和综合执法。

同时,相关部门也成立了专项检查小组,严厉打击虚假材料和不正当手段骗取或伪造购房证明的行为。

近期,南京不少开发商也陷入恐慌中,自发整改违规广告的发布。

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(南京江东中路正大面积拆除户外广告大牌)

南京历年调控对房价的影响

2011年,南京首次执行限购措施,南京网上房地产的数据显示,限购令出台后的2011年南京楼市跌入冰点,当年上半年的认购量月均只有两三千套,还不及正常月份的一半,全年的新房成交量也只有3.8万套,创下2007年以来的新低。

不过从2012年3月份起,南京楼市开始“复活”,“排队抢房”、“日光夜光”等现象频频见诸报端,当年的新房成交恢复至7.2万套。到了2013年,楼市之火达到历史高峰,当年新房成交量突破9万套创四年以来新高。

然而,进入2014年后,南京楼市再度进入盘整期,楼市认购量与成交量逐月下滑,今年以来成交数据比往年要下滑两成左右。而且国家统计局发布的房价涨跌数据显示,南京房价已经连续下跌了3个月。最终在2014年9月,南京正式宣布取消限购。

取消后的南京楼市一路高涨,2015年至今达到高峰,房荒不断加剧,全城抢房不断,直到2016年9月25日,取消了整2年的限购被重启。

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(图片数据非官方,仅供参考)

近6年来南京调整期不超过2年 跌幅不超过10%

结合近6年来的南京房价数据来看,房价出现下跌的2个节点,一个在2011年首次出台限购前后,一个出现在2014年取消限购前后。期间房价下跌的时间约1年,跌幅均不超过10%。从整体来看,南京房价仍然呈现上涨的趋势,虽然会出现下跌,但是跌幅远远不及涨幅。

同时,房价上涨的持续时间也不超过2年,然而随后迎来的房价上涨的涨幅却远超过10%。如今,南京重启限购,新一轮的调整期或将来临。

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(图片数据非官方,仅供参考)

本轮政策调整的背景是南京库存持续走低,后续上市量并不能及时跟上,导致市场上供小于求。从南京历年的房价走势图与库存量来看,每逢库存量处于一个低潮期,房价便会呈现上涨的状态。

房价易涨难跌是全球普遍现象

纵观全国,通过对全球房价的涨跌数据做分析,可以发现,房价易涨难跌是全球普遍现象。

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27个可以追溯 20 年以上房价增速数据的国家和地区的数据

从多个经济体的历史数据来看,在快速城市化阶段,尚无房价持续下跌的先例。在城镇化率达到60%之前,名义房价很少出现超过2年的连续调整,且房价累计跌幅一般不超过10%。

在大量量化分析中,以下两个指标组合,是迄今为止最有解释力的:

(1)居民部门利息保障倍数=居民总储蓄/利息支出,临界点为 1.5倍。

(2)新房名义市值对居民最大购买力占用比例=(私人部门房屋新开工套数×当年新房均价)/(居民部门总储蓄+信用净增长-本年利息支出),房价下跌临界点为60%,大跌临界点为 80%。

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